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马年的春节假期刚刚结束，房地产市场就传来了一个重磅消息。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门于昨天（25日）联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，通过七条具体措施，进一步满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。该通知也被称作“沪七条”。
七条措施精准解决潜在购房者的现实问题。此前，非上海户籍的购房者想在上海买房，缴纳社保和个税的年限是首要考虑的问题。“沪七条”的第一条就将非上海市户籍居民家庭或成年单身人士在购置外环内住房时，所需缴纳社会保险或个人所得税的年限由原先连续缴纳满3年及以上调整为满1年及以上。
此外，持《上海市居住证》满5年及以上的人员可以在全市范围内购买一套住房，公积金家庭贷款最高额度提升至324万元等新政也备受关注。以上政策自今日起正式施行。
去年底召开的中央经济工作会议提出，今年将“清理消费领域不合理限制措施”，并“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”。马年春节假期刚结束，正值传统楼市“金三银四”小阳春前夕，由上海率先发布马年楼市新政释放了哪些信号？这些重磅政策将如何影响购房者的决策？
政策一经发布，上海楼市立即呈现积极变化。上海某房产中介买卖经纪人张廷锋表示，他负责的板块中，外地户籍购房者占比约30%，该区域位于上海外环内，性价比较高，属于典型的改善性住房需求板块。新政推送后，许多一直关注上海楼市的购房者纷纷联系他，意向明显增强。
新政共包含三方面七条具体措施，包括进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策等。在限购政策方面，主要体现在缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税的年限，符合条件的非上海户籍居民可在外环内增购一套住房，持有效居住证且符合相关条件的人员也可在全市范围内购房。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这体现了重点聚焦激活非上海户籍人群购房的政策导向。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：
政策将购买上海外环内住房的社保要求降至1年，使得非上海户籍居民能够购买首套外环内住房，而外环外则不限套数；社保缴纳3年的，可在外环内增购一套住房，累计可购买两套；持居住证满5年及以上的可无需社保购买一套住房。这些政策强烈激发非上海户籍人群购房需求，尤其是长期居住且就业稳定的人群。激活此类群体的购房意愿，有助于消化二手房库存、稳固二手房价格，并推动卖旧买新、卖小买大的市场循环畅通。
在住房公积金贷款方面，新政同样带来了较大变化。中指研究院政策研究总监陈文静观察指出，此次新政大幅提高住房公积金贷款额度，首套住房贷款最高额度提升至324万元，同时优化公积金贷款套数认定，扩大多子女家庭购房支持，进一步满足居民的刚性及改善性住房需求。
中指研究院政策研究总监 陈文静：
公积金贷款额度有显著提升，首套住房贷款最高额度由160万元提升至240万元，增加了80万元。叠加多子女家庭和绿色建筑购房额度上浮政策，首套贷款最高可达324万元。购买第二套住房的家庭贷款额度提升至200万元，多子女家庭贷款额度可上浮20%。这些措施有效降低置业成本，提高购房者的消费意愿和能力，对置业支持力度明显增强。
新政还支持居民置换改善住房需求。规定自2026年1月1日起，对于上海市户籍居民家庭中子女成年后购买住房且该住房为成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即购房人于未成年时或在上海个人住房房产税试点前已与父母或祖辈共同拥有住房的新购或置换住房，若该房产仍为成年子女家庭唯一住房，则暂免征收房产税。陈文静表示，这体现了房产税政策的精细调整，更加精准支持购房需求。
中指研究院政策研究总监 陈文静：
2025年9月，上海针对非沪籍家庭优化了房产税政策，非本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米免税面积扣除。本次政策进一步完善了沪籍居民家庭子女购房的房产税政策。2026年2月初，上海在静安、浦东和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，有效稳定了市场预期。结合本次利好政策，上海房地产市场预计将迎来较暖的“小阳春”行情，发挥大城市的带动效应，促进整体市场预期改善。
2025年12月底，北京发布新一轮房地产支持政策后，部分二手房业主心态积极，二手房挂牌量回落，市场活跃度增强。两个月后，上海跟进优化楼市政策，降低购房门槛，优化公积金和房产税政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次七项政策涵盖非沪籍和沪籍家庭、持上海市居住证群体、多孩家庭等多样住房需求，具有惠及面广和精准施策的特点。
上海易居房地产研究院副院长 严跃进：
综合来看，政策体现了对各类住房需求的支持，涵盖职住平衡、宜居安居及刚需改善等维度。结合“小阳春”的关键时间节点，当前市场调整已基本到位，房价趋稳预期增强，利好政策叠加，预计将促进各类购房需求释放，推动市场循环健康发展，尤其促进置换链条顺畅。
李宇嘉指出，上海在新春伊始就发布马年楼市新政，降成本、降门槛、提预期信号明显，政策针对性强。预计三月楼市“小阳春”将得到较大带动。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：
新政不仅激发非上海户籍人群购房需求，还优化了住房公积金政策，支持上海市户籍居民子女购房，激发潜在购房力。预计受政策支持、开发商促销和季节性旺季三重利好影响，三月楼市将出现小高峰，助力更多新市民及非沪籍人群实现刚需购房，同时推动沪籍及有房群体的改善性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
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